Första fastigheten vi köpte, var en camping med eget havsbad, och det nuvarande köpet är en bebyggd skogsfastighet. Så det har dykt upp en hel del frågor och potentiella faror som vi tänkte dela med oss av, för att köpa ett hus handlar inte enbart om att få ett beviljat lån..
Lånelöfte & bolån
Redan när du börjar leta efter fritidshus bör du ansöka om förhandsbesked eller lånelöfte hos ett par olika banker, om du har tänkt söka lån för köpet. Då får man en uppfattning om hur mycket man har möjlighet att låna. Ett lånelöfte är dock ingen garanti för att man faktiskt får lån, utan när man har hittat ett hus man vill lägga bud på så får man kontakta banken så att de sätter igång en riktig kreditprövning.
Man kan maximalt belåna upp till 85% av köpvärdet med ett bolån. Resterande 15% (”egen insats”) behöver man punga ut själv, eller täcka med ett topplån/blancolån. På blancolån (lån utan säkerhet) blir dock räntekostnader ofta minst 4-5 ggr högre.
Budgivning
När budgivningen startat börjar ofta adrenalinet flöda. Tänk på att även om säljaren har accepterat ditt bud så är det inte bindande förrän kontrakt har skrivits. Det finns inget som heter muntliga överenskommelser inom fastighetsköp. Så när ditt bud har accepterats, se till att få klart lån så fort som möjligt och skriv kontrakt.
Amorteringskrav
Amortering, är ett finare namn för avbetalning på lån. Ovanpå det betalar man ränta samt eventuella administrationsavgifter. Lagen kräver att man amorterar minst 2% av lånet varje år eller 3% om bolånet är på över 4,5 gånger din/er årliga bruttoinkomst.
Låst ränta & ränteskillnadsersättning
Har du ett bolån kan du välja att ha rörlig ränta, eller låsa din ränta. När du låser räntan så vet du exakt vad räntan kommer att bli under en viss period, ofta kan man låsa som mest på 5 år. En låst ränta blir ofta dyrare än den nuvarande rörliga räntan. En annan nackdel med låst ränta är att om du vill återbetala hela lånet tidigare än beräknat, så krävs du på en ränteskillnadsersättning som kan bli rätt stor. Därför om räntorna är låga som nu, vänta med att låsa räntan tills du tror det kommer bli snabba ökningar i framtiden.
Extrakostnader för pantbrev & lagfart
När man köper en fastighet tillkommer alltid lagfart, dvs en administrationsavgift för att ändra ägare på fastigheten (1,5% + 825kr) dvs ca 15 000 kr på 1 miljon.
Om du behöver ta ut lån med fastigheten som säkerhet, så krävs pantbrev för motsvarande summa om det inte redan finns tillräckligt med pantbrev på fastigheten. Ska du låna 2 miljoner och behöver ta ut extra pantbrev på 1 miljon, blir pantbrevsavgiften 2% av 1 miljon (ca 20 000 kr) för en fysisk person.
Undersökningsplikt
Du som köpare har skyldighet att själv undersöka fastigheten så det inte finns mögel, vattenskador, hussvamp eller liknande. Många tar därför hjälp av en besiktningsman (observera att de inte alltid är ingenjörer – utan kan ibland vara rena amatörer). Som privatperson kan man dock åberopa ”dolda fel” och få ersättning från säljaren om det senare upptäcks problem som inte hade gått att upptäcka vid en besiktning utan att exempelvis riva upp golv och väggar.
Kommunalt vatten & avlopp
Köper man ett fritidshus ute på landet, finns sällan kommunalt VA indraget. Hör gärna med kommunen så det inte planeras indragning av VA inom det närmaste, för då kan du bli tvingad att betala anslutningsavgifter många gånger på över 100 tkr.
Dispens från strandskydd
Runt alla sjöar och vattendrag (ibland kan även ett grävt dike räknas hit) i Sverige gäller ett strandskydd. Man får alltså t.ex. inte gräva, anlägga väg, bygga eller hugga ned träd inom strandskyddszonen utan dispens från länsstyrelsen. Att bryta mot strandskyddet räknas som miljöbrott, vilket kan bli mycket allvarligt. Hör med kommunen eller länsstyrelsen hur stort ditt strandskydd är eller om det redan finns dispens.
Säljare i personlig konkurs
Mäklaren gör i regel en koll så att säljaren ej är på ekonomiskt obestånd samt är den rätte ägaren av fastigheten. Om huset exempelvis redan sålts till någon annan eller säljaren är i konkurs och inte har rätt att sälja huset, så finns en risk att du förlorar alla dina pengar om du har väldigt otur. Handlar det om väldiga summor kan det vara klokt att göra en kreditupplysning på säljaren.
Närområdet
Ska du befinna dig ofta på fastigheten, kan det vara bra att kolla upp närområdet. Finns det en butik? Postombud? Systembolag? Badplats? Busshållplats?
Förvärvstillstånd
Vid köp av lantbruksenheter eller skogsfastigheter (som ett torp/fritidhus ibland är klassat som), kan det i vissa kommuner krävas förvärvstillstånd från länsstyrelsen. Det är en gammal lag som ska hindra avbefolkning på landsbygden. I regel är det inga bekymmer att få ett sådant, men handläggningstiden kan vara lång (4-8 veckor) och du får ofta inte tillträde förrän tillståndet är klart.
Servitut
Ibland är fastigheten belastad eller berikad av olika servitut, vilket är olika tillstånd för att använda varandras mark. Det kan vara ett elbolag som har dragit en starkströmsledning över din tomt, eller kan det vara din rätt att använda grannens grusväg som infart till huset. Tänk på att servitut kan påverka dina möjligheter för framtiden, till exempel om du vill gräva ner en pool men inte kan för att det ligger en högspänningskabel i vägen.
Bygglov
Många byggregler bestäms av kommunen. Vissa platser tillåts enbart en viss takhöjd. På andra kanske man inte får bygga ut alls. Vår kommun är mer medgörliga än boverket och tillåter utbyggnad på hela 50% av den befintliga byggnaden utan bygglov. En av fördelarna med att bo på landet, utanför ”detaljplanerat område”. Eftersom vårt hus är på 60 kvadrat innebär det att vi kan bygga ytterligare 30 kvadratmeter utbyggnad. Så planerar du att bygga om eller bygga ut, hör med kommunen vad som gäller innan du köper så du slipper tråkiga överraskningar.
Konstigare än så är det inte =)
